Ley de alquileres: tres reformas en el 2023, entre la regulación y la liberación por Ka …
El oficialismo nacional buscará una ley de alquileres que libere las condiciones de negociación entre inquilinos y propietarios.
La ley de alquileres en la Argentina atraviesa un período de incertidumbre en los últimos tres años. Ese fue el plazo en el que sancionó la legislación que rigió hasta el mes de octubre y, tan sólo dos meses después, las reglas podrían volverse a modificarse para inquilinos
La ley de alquileres en la Argentina atraviesa un período de incertidumbre en los últimos tres años. Ese fue el plazo en el que sancionó la legislación que rigió hasta el mes de octubre y, tan sólo dos meses después, las reglas podrían volverse a modificarse para inquilinos y propietarios si se efectiviza el DNU que presentará Javier Milei.
La cronología que antecede la postura del actual presidente implicó un extenso período de discusión legislativa: en el 2020 se efectivizó una ley de alquileres impulsada por Juntos por el Cambio, mismo espacio que buscó modificarla en agosto del 2023. Sin embargo, la oposición del peronismo en el Senado terminó con la redacción y la sanción de un nuevo proyecto dos meses después. El recambio del oficialismo nacional llega con la aspiración de eliminar las normativas para desregular los contratos habitacionales.
propietarios si se efectiviza el DNU
La ley de alquileres en la Argentina atraviesa un período de incertidumbre en los últimos tres años. Ese fue el plazo en el que sancionó la legislación que rigió hasta el mes de octubre y, tan sólo dos meses después, las reglas podrían volverse a modificarse para inquilinos y propietarios si se efectiviza el DNU que presentará Javier Milei.
La cronología que antecede la postura del actual presidente implicó un extenso período de discusión legislativa: en el 2020 se efectivizó una ley de alquileres impulsada por Juntos por el Cambio, mismo espacio que buscó modificarla en agosto del 2023. Sin embargo, la oposición del peronismo en el Senado terminó con la redacción y la sanción de un nuevo proyecto dos meses después. El recambio del oficialismo nacional llega con la aspiración de eliminar las normativas para desregular los contratos habitacionales.
La cronología que antecede la postura del actual presidente implicó un extenso período de discusión legislativa: en el 2020 se efectivizó una ley de alquileres impulsada por Juntos por el Cambio, mismo espacio que buscó modificarla en agosto del 2023. Sin embargo, la oposición del peronismo en el Senado terminó con la redacción y la sanción de un nuevo proyecto dos meses después. El recambio del oficialismo nacional llega con la aspiración de eliminar las normativas para desregular los contratos habitacionales.
Durante las dos últimas votaciones en la Cámara de Diputados, Javier Milei votó en contra en ambas propuestas de ley de alquileres, tanto la de Juntos por el Cambio como la de Unión por la Patria: en las dos ocasiones, adujo estar de acuerdo con una derogación de la normativa, que implicaría que los contratos sean acordados a partir de una negociación entre inquilinos y propietarios bajo el régimen del Código Civil y Comercial.
Dos de los hombres más allegados al referente libertario subrayaron que le DNU buscaría una derogación de la ley de alquileres. Uno de ellos fue el portavoz presidencial, Manuel Adorni: «Entendemos que la ley de alquileres le ha hecho mucho daño al mercado inmobiliario y que le hace daño a la gente […] Nosotros promovemos siempre la libertad de las partes en contrato privados». Por su parte, el Presidente Provisional de la Cámara de Diputados, Martín Menem, confirmó que el decreto del mandatario incluiría una desregulación del acuerdo entre partes.
Ley de Alquileres: la norma vigente se promulgó en octubre
La actual norma, impulsada por Unión por la Patria, obtuvo sanción en la Cámara de Diputados el 11 de octubre del 2023, con 128 votos a favor contra 114 en contra. Una semana después, fue promulgada por el entonces presidente Alberto Fernández. Se trató de un proyecto constituido en comisión del Senado, en donde el pasado oficialismo pudo avanzar con un texto que modificó las propuestas de Juntos por el Cambio.
Unión por la Patria aprobó la vigente Ley de Alquileres en octubre, en la Cámara de Diputados.
Sus puntos principales son:
- Alquileres en pesos: la norma establece de manera clara que el precio de los alquileres debe expresarse en moneda nacional, y la publicidad de propiedades para alquilar no podrá mencionar otra moneda que no sea el peso argentino.
- Actualización semestral de alquileres: se dispone que las actualizaciones se llevarán a cabo cada seis meses.
- Nueva fórmula de cálculo de la actualización de alquileres: la fórmula Casa Propia considera el indicador más bajo entre el promedio de la variación salarial anual y el promedio de la inflación durante el mismo período. Además, se incorpora unCoeficiente de Variación Salarial (CVS) con un aforo del 0,9, lo que significa que solo se tomará el 90% del promedio de la variación salarial.
- Los contratos de alquiler suscriptos deben tener un plazo mínimo de tres años.
- Se establecieron beneficios fiscales: la ley dispone que estarán exentos del pago del monotributo los ingresos provenientes exclusivamente de la locación de hasta dos inmuebles, y se exime del pago del Impuesto de Bienes personales a los inmuebles destinados a alquileres y del Impuesto a los Débitos y Créditos («al cheque») para las operaciones vinculadas de los contratos. La ley, que invita a las jurisdicciones provinciales a aprobar otros beneficios tributarios, permite al propietario y al inquilino descontar del Impuesto a las Ganancias el 10% del valor total del alquiler anual.
Ley de Alquileres: el proyecto que Juntos por el Cambio intentó aprobar
Con resultado similar a la posterior votación, la Cámara de Diputados había logrado en agosto la media sanción de un proyecto que impulsaban los partidos que integraban por entonces Juntos por el Cambio: PRO, UCR y Coalición Cívica. En contrapartida, se opusieron el Frente de Todos, el Frente de Izquierda y los legisladores libertarios (Milei, Villarruel y Píparo). Sin embargo, su rechazo en las comisiones del Senado provocaron modificaciones y la propuesta nunca se aprobó ni entró en vigencia.
El proyecto contaba con las siguientes características:
- Duración: el plazo mínimo de duración de los contratos es de 2 años, volviendo al esquema anterior a la actual ley.
- Aumentos de alquileres: se establece el mecanismo de «acuerdo entre las partes» para revisar los incrementos de los precios de alquileres «por intervalos de entre cuatro (4) y doce (12) meses» y «pudiendo aplicar a tales efectos el índice de precios al consumidor (IPC), el índice de precios mayoristas (IPM) y/o el índice de salarios (IS), elaborados por el Instituto Nacional de Estadísticas y Censos (INDEC) o una combinación de dichos índices».
- Ingreso: no podrá exigirse al inquilino elpago de alquileres anticipados ni depósitos de garantía superiores a un mes.
- Reparaciones: el propietario deberá hacerse cargo de las reparaciones urgentes en no más de 24 horas desde la notificación del inquilino y en no más de 10 días corridos en caso de reparaciones no urgentes.
- Cancelación de contrato: el contrato puede ser resuelto antes de que expire su plazo por parte del inquilino, pero no antes de los primeros seis meses de contrato. Si la notificación se realiza con al menos tres meses de anticipación, no corresponde pago de ninguna suma.
El peronismo impuso la redacción de un proyecto de alquileres en las comisiones del Senado.
Foto: Ignacio Petunchi.
Ley de alquileres: qué establecía la legislación hasta octubre
La ley de Alquileres que se modificó en octubre del 2023 contaba con tan sólo tres años: fue presentada por el diputado Daniel Lipovetzky(Juntos por el Cambio) en el 2019 y se terminó a efectivizar en el 2020. Sus ejes centrales fueron:
- Contratos con un plazo mínimo de 3 años.
- Índice de aumento anual calculado en función de la inflación y un índice salarial (el RIPTE). Previamente, existía la posibilidad de establecer incrementos de forma trimestral o semestral.
- Nuevas metodologías para determinar lagarantía, que permitía escoger entre dos instrumentos: título de propiedad inmueble, aval bancario, seguro de caución, garantía de fianza, fiador solidario o garantía personal del locatario.
- Reducir a un mes el depósito de garantíaque debe pagar el inquilino. Antes de la ley, ese monto era equivalente a dos meses y el propietario podía contar con él en caso de requerir refacciones en la vivienda.
- Permitir una rescisión anticipada por parte del inquilino sin pagar la multa -previamente, establecida en un monto idéntico a un mes de alquiler- si existe preaviso.
